Как определяется стоимость квартиры при ипотечном кредитовании

Оценка недвижимого имущества при оформлении ипотечного кредита является обязательной, это предусмотрено и законом об ипотеке, и законом об оценочной деятельности. Обязательность оценки подразумевает, что без нее банк не может предоставить заемщику кредит. Учитывая, что при ипотеке недвижимое имущество передается в залог, в кредитном договоре и закладной указывается стоимость предмета залога, определенная независимым лицом – оценщиком.
Большинство выдаваемых ипотечных кредитов составляют займы на приобретение жилья. Стороны сделки заключают между собой договор купли-продажи, одним из основных положений которого является цена объекта недвижимости. При этом цена квартиры, указываемая в договоре, является отражением ее рыночной стоимости. Несмотря на это, для банка цена, по которой продается квартира, не имеет существенного значения, для оформления ипотечного кредита, ему необходимо заключение оценщика. Это связано не только с требованием закона об ипотеке, так как существует еще одна причина.
Продавец и покупатель для совершения сделки должны договориться о цене, при этом продавец всегда намерен выручить от продажи максимальную сумму, в то время как покупателя интересует ее снижение. Анализируя параметры объекта недвижимости, предполагаемые условия сделки, порядок расчетов, а также непосредственные жизненные обстоятельства сторон, они договариваются о цене сделки.
По этой причине на величине стоимости квартиры могут отражаться такие параметры, как срочность продажи, желание приобрести квартиру в конкретном доме, на определенном этаже. В этом случае ее итоговая цена может существенно отличаться от рыночной. Например, когда покупатель приобретает квартиру для своего ребенка, который будет получать образование в определенном учебном заведении в другом городе, он готов заплатить дороже, если объект располагается недалеко от университета. Порой стоимость жилья включает в себя надбавку в виде налога на доходы физических лиц, если имущество находилось в собственности продавца мене трех лет. Тогда, стоимость квартиры может быть существенно ниже рыночной.
Оценщик, определяя рыночную стоимость квартиры, отбрасывает все субъективные представления о ее цене. В своей оценке он исходит из принципа, что квартира не может стоить дороже, чем аналогичный вариант, так как типичный собственник не станет продавать ее дешевле, чем сходные объекты на рынке. В то же время покупатель не заплатит за квартиру больше, чем стоимость самого дешевого аналога.
Поэтому при оценке квартиры оценщик в первую очередь ориентируется на стоимость аналогичных квартир, проданных в последнее время, или выставленных на продажу. В качестве аналога принимаются квартиры, соответствующие оцениваемому объекту по основным физическим и экономическим свойствам. Однако, и в одном доме не существует двух одинаковых квартир. Это ведет к тому, что при оценке стоимость объекта-аналога должна быть скорректирована в большую или меньшую сторону, если по каким-либо значимым критериям оцениваемая квартира лучше или хуже аналога. Критерии, по которым корректируется стоимость объекта-аналога, называются факторами, образующими стоимость. В зависимости от типа объекта недвижимости, набор и состав факторов может меняться. При оценке квартир стоимость сопоставимых объектов корректируется по следующим основным факторам:
1. Условия сделки. Под данным критерием понимаются условия, на которых собственник готов продать свою квартиру. К ним относятся не только порядок оплаты (наличный или безналичный расчет), но и условия этих расчетов. К примеру, если собственника интересует стопроцентная оплата в день сделки, стоимость квартиры может быть несколько ниже, чем в случае, когда продавец согласен предоставить рассрочку. Если квартира продается только за наличный расчет, без привлечения покупателем заемных средств, то стоимость окажется ниже, чем при возможности приобрести квартиру по ипотеке.
2. Дата продажи. В зависимости от того, когда квартира была продана, ее стоимость может отличаться от того уровня цен, который сложился на дату оценки. Так как рынок недвижимости подвижен, и стоимость на объекты меняется с течением времени или воздействием общеэкономических факторов, цена проданной несколько месяцев назад квартиры может быть ниже текущих цен на аналогичные объекты.
3. Местоположение квартиры. По этому фактору стоимость может корректироваться по нескольким параметрам. К ним относятся: удаленность от транспортных магистралей как источника шума, близости расположения к станциям метро, удаленности от центра города, расположению рядом с домом рекреационных объектов или производственных зон. Естественно, что квартира расположенная внутри жилого микрорайона на незначительном удалении от станции метро или остановок общественного транспорта будет стоить дороже, чем схожая по планировке и состоянию квартира, но расположенная на большей удаленности, или окна которой выходят на оживленную транспортную магистраль.
4. Планировка объекта. По этому критерию анализируется общая площадь квартиры, площадь кухни, размер жилых комнат, удобство их расположения, наличие балкона, высота потолков в квартире. Значение имеет также санузел в квартире: раздельный он или совмещенный. При этом корректирование стоимости не всегда бывает однозначным. Например, в квартирах определенной планировки совмещенный санузел считается неудобным, в то время как в других, наоборот, привлекательным кажется санузел, объединенный в результате перепланировки.
5. Состояние отделки в квартире. От того, в каком состоянии продается квартира, существенно зависит ее стоимость. Запущенные жилища всегда реализуются по самым низким ценам, даже дешевле квартир, совсем не имеющих отделки. Это связано с тем, что в таких квартирах нет необходимости производить демонтаж износившихся элементов, сантехнических устройств, заполнения проемов. Следует отметить, что при оценке нежелательно сравнивать объекты, состояние которых отличается значительно, например квартиру с ремонтом по индивидуальному дизайнерскому проекту и квартиру со строительной отделкой пятнадцатилетней давности. Такое сравнение некорректно, так как к стоимости объекта-аналога сложно применить адекватные поправки на ремонт. Еще одной особенностью является то, что отделка квартиры, кокой бы высококачественной она не являлась, все же остается быстроизнашивающимся элементом.
6. Системы безопасности. Еще одним критерием, существенно влияющим на стоимость квартиры, является наличие и качество систем безопасности. К ним относятся: охрана территории, на которой расположен дом, наличие консьержа в подъезде, видеонаблюдение во дворе и в подъезде, наличие и качество металлической двери на входе в квартиру, наличие и тип охранной и пожарной сигнализации. Учитывая, что перечисленные элементы являются широко востребованными, их наличие всегда является плюсом для жилья. При этом стоимость квартиры при наличии указанных параметров может возрастать на сумму, превышающую затраты на создание таких улучшений.
Помимо указанных критериев существуют также иные факторы, которые оказывают не столь значительное влияние на стоимость квартиры, однако в тех или иных случаях обязательны для рассмотрения. В частности к ним могут относиться: этаж расположения квартиры, благоустройство придомовой территории, наличие в доме лифта и вид из окон, фактический срок жизни здания и так далее.
Оценщик самостоятелен в выборе необходимых для оценки методик, но от уровня его профессионализма и опыта зависит то, настолько адекватно им будут рассмотрены характеристики оцениваемой квартиры и параметры объектов-аналогов. Для этого специалист знакомится с документами на объект недвижимости, выезжает по адресу его расположения для обследования и фотографирования. Сведения, получаемые в ходе анализа документов на квартиру и во время ее осмотра, отражаются в отчете об оценке.
Для определения рыночной стоимости квартиры оценщику необходимо предоставить следующие документы:
1. Документ, подтверждающий права на квартиру. Этим документом является свидетельство регистрации права. На основании данных свидетельства оценщик определяет имущественные права на объект. Следует отметить, что если квартира принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой или совместной собственности, то требуется предоставить свидетельство о праве каждого из собственников.
2. Правоустанавливающие документы, на основании которых выдано свидетельство. К этим документам относятся: договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан (приватизации), купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решения суда и так далее.
3. Документы, содержащие техническое описание квартиры. Как правило, к таким документам относят технический или кадастровый паспорт на объект недвижимости. На основании этих документов оценщик устанавливает технические характеристики, а во время осмотра квартиры определяет, соответствуют ли указанные сведения фактическим данным.

Помимо указанных документов оценщику могут потребоваться копии паспортов собственников квартиры, а в некоторых случаях разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию (при оценке новых объектов).

Следует отметить, что для проведения оценочных работ необходимо заключение договора. Он является основанием для оказания услуг оценки и оформляется в простой письменной форме. Договор обычно заключается с собственником жилья или его представителем, действующим на основании доверенности. В качестве представителя может выступать покупатель (заемщик) или специалист по оформлению ипотечных кредитов.
После заключения договора и предоставления оценщику документов, он приезжает в квартиру для ее осмотра. Обследование объекта занимает в среднем от десяти до тридцати минут и не требует обязательного присутствия всех сторон будущей сделки по продаже жилья. После осмотра оценщику требуется некоторое время для проведения анализа, осуществления необходимых расчетов и оформления отчета. Обычно в течение одного или двух дней после осмотра заказчику передается готовый отчет об оценке, а также, при необходимости, заключение о стоимости, предоставляемое в регистрационную палату для оформления сделки.