Минусы приватизации жилья

Собственность на недвижимое имущество дает не только права и преимущества владельцу квартиры или комнаты, но и накладывает на него определенные обязанности. Их соблюдение может стать серьезным контраргументом в отношении того, проводить или не проводить приватизацию жилья. Конечно, у отдельных категорий граждан после приватизации остается возможность снова передать полученную собственность во владение муниципалитету (этой процедуре будет посвящена отдельная глава). Но все, же до того, как приступить к приватизации, вы должны тщательно взвесить все «за» и «против» и решить для себя, хотите ли вы стать собственником квартиры.

• Собственник квартиры, в отличие от нанимателя, арендующего площадь у муниципалитета по договору социального найма, в полной мере несет ответственность за риск порчи или гибели принадлежащего ему имущества, в т. ч. и по не зависящим от него причинам. Если это случится, вам никто не компенсирует стоимость квартиры и не предоставит взамен новое жилье. Например, в результате пожара, взрыва газа или другого несчастного случая ваша квартира станет непригодной для проживания, — решать проблему, где жить и что делать с испорченной или разрушенной квартирой, придется вам самим. Однако если квартира или комната стала непригодной для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, при этом она является для вас единственным местом жительства, государство или муниципалитет обязаны предоставить собственнику жилое помещение из маневренного фонда, который специально предназначен для таких ситуаций. Такое жилье предоставляется временно, до тех пор, пока владельцу «пострадавшей» квартиры не будет компенсирована ее стоимость или предоставлено жилье по договору социального найма. К сожалению, что такое «чрезвычайные обстоятельства» в законодательстве по отношению к данной ситуации не указано. Согласно Федеральному Закону РФ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», к чрезвычайным обстоятельствам отнесены аварии и катастрофы стихийного или иного бедствия, которые влекут за собой существенные имущественные потери, значительный вред окружающей природной среде, человеческие жертвы. Понятно, что взрыв или пожар в отдельно взятой квартире к таким случаям не относятся. Законодательство не устанавливает также процедуру и методику расчета компенсации, которая должна быть выплачена владельцу «пострадавшей» недвижимости.

Самая надежная гарантия того, что в случае несчастья вы не останетесь на улице, — оформление страхового полиса на квартиру. Вы можете застраховать свое жилье от любых непредвиденных обстоятельств, на любую сумму (в пределах рыночной стоимости квартиры) и сроки. Вам придется привыкнуть к капиталистическим отношениям — никто не позаботится о вас кроме вас самих.

• Как собственник вы обязаны поддерживать жилье в надлежащем состоянии. Это значит, что за свой счет при необходимости вы должны осуществлять не только косметический, но и капитальный ремонт своей квартиры (комнаты), чтобы не допустить ее разрушения.

• Владельцы приватизированных квартир одновременно являются и сособственниками общего инженерного оборудования дома, мест общего пользования (подъездов, лестниц, лифтов, подвальных и чердачных помещений), придомовых территорий. Поэтому вы должны участвовать (соразмерно принадлежащей доле) в расходах по обслуживанию и ремонту общего имущества дома, в уплате налогов, сборов и иных платежей в отношении такого имущества.

Если приватизированная квартира расположена в доме — памятнике истории и культуры, ее владелец обязан соблюдать закон по охране памятников истории и культуры. То есть вы не можете проводить перепланировки, замены декоративных элементов дома, капитальный ремонт без согласования с органами по охране памятников истории и культуры. Кроме того, вы обязаны поддерживать здание (вместе с другими собственниками квартир, расположенных в доме) в хорошем состоянии.

• По новому жилищному законодательству, если многоквартирный дом признан аварийным, обязанность по его сносу ложится на собственников квартир или комнат. То есть владельцы жилья должны за свой счет снести дом, при этом у них остается право собственности на часть земельного участка, соразмерную их доле в общем имуществе дома (исходя из площади квартиры или комнаты). А это значит, что собственники могут распоряжаться землей любым образом: построить новый дом, продать по более высокой цене. Выгоды от этого очевидны, если стоимость земельного участка значительно превышает стоимость квартиры.

В тех случаях, когда собственники не могут сами снести дом, их квартиры будут выкуплены, при этом право собственности на земельный участок под домом утрачивается.

С согласия собственников муниципалитет (или государство) может выкупить квартиры или предоставить собственникам взамен другое жилье, зачтя его стоимость в выкупную цену. Выкупная цена складывается из рыночной стоимости квартиры и всех убытков, связанных с поисками нового жилья, переездом, временным проживанием в другой квартире, оформлением в собственность новой квартиры, упущенной выгоды. Когда собственники не согласны с решением об изъятии квартиры в связи с расселением, с выкупной ценой или другими условиями выкупа, орган местного самоуправления, принявший решение о расселении, в течение двух лет с момента направления уведомления об изъятии жилого помещения может предъявить в суд иск о выкупе квартир. Пока не будет достигнуто соглашение или принято судебное решение о выкупе жилья, собственники могут владеть, пользоваться и распоряжаться своими квартирами по своему усмотрению, производить необходимый ремонт (можно отремонтировать вышедшее из строя сантехническое оборудование или электропроводку, стоимость ремонта будет включена в выкупную цену).

• Наконец, еще один минус — как собственник недвижимости вы должны платить на нее налог. На данный момент ставки налога устанавливаются в процентах от инвентаризационной стоимости жилья (указана в техническом паспорте на жилое помещение). Действует специальная сетка для расчета налога: если стоимость жилья до 300 тыс. руб., то ставка налога не может превышать 0,1% от инвентаризационной стоимости жилья; от 300 до 500 тыс.

руб.— 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб.— от 0,3 до 2%. То есть на сегодняшний день налог на имущество (квартиру или комнату) относительно небольшой, платится один раз в год. Но, вполне возможно, что уже в ближайшие годы и налоговые ставки, и базу, от которой налог рассчитывается, пересмотрят явно не в сторону снижения. Налог будет исчисляться с рыночной стоимости квартиры (методику ее определения еще полностью не разработали, и на первом этапе возможны спорные ситуации), которая может в десятки раз превышать инвентаризационную стоимость. Соответственно, в десятки раз может увеличиться налог.

Но отказываться от приватизации из-за сверхбольших налогов не стоит — ведь преимуществ  все, же от ее проведения больше, чем недостатков.