Ранее учтенные объекты недвижимости

1. Прежде чем говорить о порядке применения комментируемого Закона в отношении правоотношений, возникших до вступления его в силу или в период действия переходного периода, необходимо обратить внимание на то, что настоящий Федеральный закон, как и подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006 — 2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 — 2007 годы)», направлены на «создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления» (гл. 1 указанной подпрограммы).

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет 1 месяц. В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.

В настоящее время только 7,7 процента дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 42 млн. земельных участков и 70 млн. иных объектов недвижимости. Отсутствие современной цифровой (картографической) основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

Существующие недостатки сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив. Другой важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы имущественных налогов. В соответствии с Налоговым кодексом РФ в 2006 году был введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога существенно снизился.

Таким образом, основными составляющими Единого кадастра объектов недвижимости на сегодняшний день должны быть следующие основные ресурсы: земельный кадастр, который начали вести с 1992 года; база данных технического учета, которую ведут органы и организации технической инвентаризации с 1998 г.; Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В результате этого такие объекты недвижимости, как земля и объекты на ней, учитывались отдельно. Но тем не менее комментируемая статья признает, что основной правовой принцип состоит в том, что Закон обратной силы не имеет, то есть его положения применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Поэтому следующие объекты недвижимости считаются ранее учтенными объектами недвижимости (то есть учет признается юридически действительным, а такие объекты — объектами недвижимости, учтенными в соответствии с этим Федеральным законом) при условии, что до дня вступления комментируемого Закона в силу или в переходный период его действия: уже был произведен государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости; государственный кадастровый учет или государственный технический учет указанных объектов не осуществлен, но права собственности на них зарегистрированы и не прекращены; объектам недвижимости были присвоены условные номера (в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. В соответствии с комментируемой статьей признается федеральной собственностью следующая документация: 1) землеустроительная документация, включенная в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, — в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» к видам землеустроительной документации относятся: — генеральная схема землеустройства территории РФ, схема землеустройства территорий субъектов РФ, схема землеустройства муниципальных образований и других административно- территориальных образований, схемы использования и охраны земель; — проекты территориального землеустройства; — материалы межевания объектов землеустройства; — карты (планы) объектов землеустройства; — проекты внутрихозяйственного землеустройства; — проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий; — материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель; — тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Положением о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. N 514, установлено, что на основе землеустроительной документации, материалов и данных (в письменной, графической, электронной, фотографической и иной форме), полученных в результате проведения землеустройства, формируется фонд данных. Документы фонда данных являются федеральной собственностью и не подлежат приватизации; 2) документы государственного земельного кадастра — ст. 13 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» подразделяет документы государственного земельного кадастра на:

— основные

— Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы);

— вспомогательные

— книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети;

— производные документы

— документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности РФ, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы;

3) технические паспорта, оценочная и иная хранящаяся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации учетно-техническая документация об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации (регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и т.д.) — согласно Постановлению Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства» по результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, который является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. В соответствии с п. 13 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного указанным Постановлением, технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация по объектам учета, включая регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, образуют архивные фонды, которые относятся к государственной части Архивного фонда РФ и являются федеральной собственностью. 3. Как было установлено в ст. 7 комментируемого Закона, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости согласно приведенному в ней перечню. Так как ранее учтенные объекты недвижимости считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом, то имеющиеся сведения и содержащие такие сведения документы должны быть внесены в состав кадастра недвижимости.

Сроки и порядок выполнения данного условия должны быть установлены дополнительно органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

4. Порядок включения сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости (здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства), учтенного ранее, определен в комментируемой статье. Такому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер. Правительство РФ должно определить:

1) перечень государственных органов, в которые орган кадастрового учета в срок не более чем пять рабочих дней со дня присвоения данного номера обязан представить документ о таком объекте недвижимости;

2) форму и содержание указанного документа. Постановка на учет объекта недвижимости, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого выдачи разрешения на строительство не требуется, осуществляется на основании копии декларации о таком объекте недвижимости, поступившей в орган кадастрового учета от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При условии, что этот объект недвижимости является ранее учтенным объектом недвижимости, а право собственности на него зарегистрировано с учетом установленных ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» особенностей государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, орган кадастрового учета в срок не более чем 3 рабочих дня со дня завершения включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости сведений и документов о таком объекте недвижимости направляет кадастровый паспорт такого объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 5. Комментируемым Законом определен порядок предоставления по запросам заинтересованных лиц сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Аналогичным является порядок предоставления сведений о ранее учтенных объектах недвижимости. То есть они также являются общедоступными и предоставляются в виде: 1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; 2) кадастровой выписки об объекте недвижимости;

3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;

4) кадастрового плана территории;

5) кадастровой справки. 6. В соответствии со ст. 14 настоящего Закона любое заинтересованное лицо вправе запросить общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. На запрос орган кадастрового учета должен предоставить сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в виде:

1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

2) кадастровой выписки об объекте недвижимости;

3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;

4) кадастрового плана территории;

5) кадастровой справки. Если же речь идет об объекте (земельном участке), учтенном ранее, то не исключено возникновение ситуации, что запрашиваемые сведения не были своевременно включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости. В этом случае орган кадастрового учета должен включить указанные сведения (на основании имеющихся документов) и предоставить их заинтересованному лицу. Сроки для предоставления ответа в данном случае продлеваются исходя из следующего: — для предоставления внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок, — не более чем 10 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса; — для предоставления сведений в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок — 15 или 30 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. Аналогичные сроки и порядок предоставления предусмотрены также и для предоставления сведений о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства. Но в этом случае право собственности на указанные объекты недвижимости должно быть зарегистрировано в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 7. Комментируемый пункт настоящей статьи посвящен рассмотрению ситуации, когда на ранее учтенный объект недвижимости отсутствуют необходимые сведения и документы.

Проблема возникает, когда их нет в составе: — государственного земельного кадастра; — учетно-технической документации об объектах государственного технического учета и технической инвентаризации; — иной имеющейся в распоряжении органа кадастрового учета документации о таком ранее учтенном объекте недвижимости. Каким образом можно подтвердить права на объект недвижимости заинтересованного лица? Для этого в орган кадастрового учета по его запросам должны быть представлены документы: 1) устанавливающие или подтверждающие право на указанный объект недвижимости, они представляются заинтересованным лицом; 2) подтверждающие ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него, в данном случае они должны быть представлены соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.

Для того чтобы определить процедуру взаимоотношений органа кадастрового учета с указанными лицами, организациями и учреждениями, в комментируемой статье предусмотрено, что орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений должен дополнительно установить: — порядок и сроки направления органом кадастрового учета указанных запросов; — порядок включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости указанных сведений и документов. 8. Не исключено возникновение ситуации, когда на запрос заинтересованного лица о том или ином ранее учтенном объекте недвижимости (здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства) заинтересованное лицо может получить уведомление органа кадастрового учета в письменной форме об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений.

Основания для выдачи подобного запроса оговорены в комментируемой статье и ограничены ею. Это возможно при наличии одновременно следующих условий: 50- когда сведения и документы о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства не включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости; — при этом право собственности на такой объект недвижимости не зарегистрировано в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке. Но указанное уведомление кроме сведений об отсутствии запрашиваемой информации в государственном кадастре недвижимости должно содержать указание на тот орган или организацию, в которых осуществляется хранение учетно-технической документации о таком объекте недвижимости. В том случае если заинтересованное лицо представит необходимые для включения в государственный кадастр недвижимости документы, то сведения о нем включаются в соответствующие разделы. При этом постановка на учет объектов недвижимости будет осуществлена с учетом следующих особенностей:

1) для указанного включения в государственный реестр недвижимости не нужно уплачивать государственную пошлину, которая в обычном порядке согласно ст. 333.33, п. 20, НК РФ (за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество) составляет: — для физических лиц — 500 рублей; — для организаций — 7500 рублей; — для федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления — 100 рублей;

2) если в обычной ситуации для постановки на кадастровый учет необходимо получить технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копию разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, то в данном случае достаточно представить выписку о соответствующем ранее учтенном объекте недвижимости;

3) положения, касающиеся обязательной постановки на учет здания или сооружения, не поставленного на учет, при условии, что ставится на учет помещение, расположенное в указанном здании (сооружении), в настоящем случае не применяются. 9. В настоящей статье регулируется порядок предоставления сведений органом или организацией, осуществляющими хранение учетно-технической документации о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства по запросу заинтересованного лица. Данные нормы очень важны, так как именно эта информация послужит основанием для дальнейшего внесения в государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об объекте недвижимости, учтенном ранее.

Срок предоставления сведений не должен превышать более чем 10 рабочих дней со дня получения соответствующего запроса. Запрашиваемая информация предоставляется в виде выписки, форма которой должна быть установлена органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. За выдачу выписки взимается плата, размер которой устанавливается субъектом РФ, при этом предельный ее размер должен быть установлен Правительством РФ. 10. Если здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства являются ранее учтенными, то никто, включая органы или организации, осуществляющие хранение учетно-технической документации о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, в связи с выдачей выписки о данном объекте недвижимости или государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним не может требовать осуществления по данному объекту недвижимости: — плановой — она проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно- технических документах.

Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет; — внеплановой — данный вид инвентаризации осуществляется при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также в случае представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; — иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и тому подобного) данного объекта недвижимости. 11. Настоящая статья регламентирует правоотношения сторон, касающиеся ранее учтенных земельных участков независимо от того, для какого целевого использования они предоставлялись (для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, 51индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства), а также ранее учтенных зданий, сооружений, помещений или объекта незавершенного строительства. Часть 4 ст. 14 комментируемого Закона указывает, что кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

В случае если в государственном кадастре недвижимости нет полного объема сведений, которые должны быть отражены в кадастровом паспорте объекта недвижимости, орган кадастрового учета не вправе отказать в его выдаче. Более того, даже если кадастровые сведения отсутствуют, этот факт не может стать основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимости или сделок с ним или для отказа в осуществлении данной государственной регистрации. В качестве примера можно привести следующий факт. Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Минюста РФ от 8 декабря 2004 г. N 192, установлено, что идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер. Идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. То есть отсутствие кадастрового номера не может служить основанием для приостановки государственной регистрации. 12.

В настоящей статье определены существенные условия, при отсутствии которых кадастровый паспорт ранее учтенного и не указанного в ч. 11 комментируемой статьи земельного участка не выдается. Это возможно в том случае, если земельный участок был выделен не для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также если: 1) нет кадастровых сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, то есть отсутствуют сведения, позволяющие определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи (нет уникальных характеристик объекта недвижимости); 2) одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем, то есть возможен спор между собственниками указанных участков по вопросу о прохождении между ними границы. Порядок разрешения этой спорной ситуации установлен в п. 14 комментируемой статьи.

Исходя из полномочия органа кадастрового учета по уточнению местоположения границ ранее учтенного земельного участка, именно данное учреждение может обеспечить устранение такого пересечения. 13. При наличии обстоятельств, указанных в предыдущем пункте комментируемой статьи, достаточных для отказа в выдаче (направлении) кадастрового паспорта, орган кадастрового учета в срок, не превышающий 10 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса, вправе принять решение об отказе в выдаче кадастрового паспорта и направить заинтересованному лицу указанное решение и кадастровую выписку о данном земельном участке, содержащую имеющиеся общедоступные кадастровые сведения о данном земельном участке.

В решении в обязательном порядке указываются: — основания для его принятия; — выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения данных обстоятельств; — рекомендации по устранению этих причин. Если основанием для принятия указанного решения послужило отсутствие сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, в решении должно быть указано на характерные точки границ соответствующего земельного участка, кадастровые сведения о координатах которых отсутствуют. Принятое органом кадастрового учета решение может быть обжаловано в судебном порядке. 14. В некоторых случаях органу кадастрового учета необходимо обладать полномочиями, которые позволят ему самостоятельно разрешать возникающие сложные, спорные ситуации. В связи с несовершенством кадастрового учета, проводимого ранее, не исключено, что от него может потребоваться выполнять функции, касающиеся технических моментов, в частности, с этим 52связано то, что органу кадастрового учета предоставлено право уточнять местоположение границ ранее учтенного земельного участка, а также здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Это уточнение может быть произведено только на основании и с использованием картографической основы кадастра.

Указанные уточнения оформляются соответствующими материалами по такому уточнению. После произведенного уточнения орган кадастрового учета обязан отразить эти изменения путем внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости. Порядок уточнения должен быть установлен органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Как уже говорилось в п. 12 комментируемой статьи, если одна из границ земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем, то орган кадастрового учета вправе не выдавать кадастровый паспорт ранее учтенного земельного участка. Порядок разрешения данной ситуации предусмотрен в настоящем пункте.

При возникновении подобной проблемы орган кадастрового учета с учетом произведенных уточнений местоположения границ ранее учтенного земельного участка обеспечивает устранение такого пересечения. При этом порядок устранения устанавливается дополнительно органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.